Краснодар покупка квартиры в новостройке

Вложение денежных средств в новостройки всегда было едва ли не самым популярным и выгодным способом инвестирования для состоятельных украинцев. Причём немалая доля квартир приобреталась с целью дальнейшей перепродажи. Ведь цены на недвижимость росли как на дрожжах. Но строительство – процесс долгий, ситуация на рынке меняется, и у инвестора нередко возникает необходимость продать ещё не построенную, «виртуальную» квартиру. Как это правильно и безопасно сделать.


Для начала стоит вспомнить, какие существуют способы законного приобретения жилья в новостройке. На сегодняшний день есть три механизма инвестирования: 

1. участие в фонде финансирования строительства (ФФС), 
2. покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком, 
3. заключение инвестиционного договора. 
В каждом из механизмов есть свои особенности, но к последнему варианту следует отнестись очень осторожно.

Что говорит законодательство 

Дело в том, что привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с 14 января 2006 года соответствующим законом. Исключение составляют только инвестиционные договоры, заключенные до 14 января 2006 года. По простым инвестиционным договорам сейчас разрешено оформлять переуступку прав только на нежилую недвижимость, то есть на коммерческие и технические объекты. Поэтому при подписании переуступки права требования по такому договору нужно понимать его назначение.

Таким образом, вкладывать деньги в приобретение квартиры, паркоместа или даже встроенных в жилой дом нежилых помещений можно только через ФФС либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком. В первом случае необходимо заключить договор переуступки, если такая операция не запрещена учредителем фонда финансирования строительства. Если же средства инвесторов привлекались путем продажи им выпущенных застройщиком облигаций, то новый покупатель просто приобретает у первоначального инвестора ценные бумаги. Именно они являются залогом получения квартиры в дальнейшем.

По переуступке могут передаваться объекты жилой недвижимости, если в инвестиционном договоре прописано, что инвестор данного объекта недвижимости может уступить свое право на объект недвижимости третьему лицу, предупредив заблаговременно об этом застройщика или организацию, которая непосредственно занимается контролем и распределением жилой недвижимости среди инвесторов. При этом переуступка возможна только в случае полного выкупа первичным инвестором объекта инвестирования, поскольку имущественные права на объект возникают именно после полной оплаты объекта.

Однако существуют и некоторые законодательные ограничения. В частности, переуступка и право требования не могут быть оформлены одновременно более чем на одного инвестора, а также на лиц, не достигших совершеннолетия. Кроме того, переуступка прав на объект жилой недвижимости возможна лишь до ввода объекта в эксплуатацию, поскольку после ввода в эксплуатацию появляется готовый объект недвижимости, право собственности, на которое регистрируется в БТИ.

Как нужно сделать правильно 

Что касается самой процедуры, то поэтапный порядок купли-продажи квартир по переуступке выглядит следующим образом:

1. подача действующим инвестором заявления на имя компании-застройщика об уступке своих прав третьему лицу, с указанием ФИО и паспортных данных третьего лица;

2. оплата на расчетный счет застройщика установленной ранее суммы за разрешение переуступки прав действующим инвестором:

3. нотариальное заверение согласия сторон-участников переуступки;

4. подписание трехстороннего договора о передаче имущественных прав, который визируется настоящим и будущим инвесторами, а также уполномоченным представителем компании-застройщика.

После этих действий застройщик либо передает новому инвестору сертификат с указанием точных параметров объекта и его расположения (номер строительной площадки, секции, этаж, номер квартиры), либо застройщик и новый инвестор подписывают договор резервирования объекта, в котором указываются точные параметры объекта и его расположение.

Помимо общей схемы, существует немало нюансов. Все зависит от норм, прописанных в первоначальном договоре. Поэтому покупателю первым делом нужно самостоятельно и очень внимательно прочитать все документы, предоставленные человеком, с которым планируется заключить договор. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если что-то непонятно, обратитесь за разъяснениями к представителям компании-застройщика. Ведь задача покупателя – увидеть и проверить всю документацию, а не услышать о ней. Советуем все проверять, не требуется ли предварительное согласование переуступки с компанией-застройщиком. Как правило, это указывается в условиях договора.

Также необходимо учесть, что уступка окажется невозможной, если застройщик не даст на нее согласия, необходимость получения которого предусмотрена договором. В таком случае договор уступки можно признать недействительным. Еще одна ошибка может быть в том, что инвестор подпишет договор, предусматривающий уплату застройщику вознаграждения за переоформление документов при уступке в размере, скажем, 50% от цены договора. Безусловно, это приведет к огромным финансовым потерям. Что касается права собственности, то в случае, если договор уступки не будет противоречить условиям инвестиционного договора, новый инвестор имеет точно такой же объем прав на оформление квартиры в собственность, что и предыдущий.

На момент оформления документов при сдаче дома в эксплуатацию и дальнейшей передаче инвесторам права собственности застройщик должен иметь точную и достоверную информацию о каждой квартире и человеке, на нее претендующем. Поэтому, даже если в договоре нет требования о согласовании переуступки с застройщиком, все равно нужно обязательно в письменном виде уведомить компанию о совершаемой сделке. В противном случае может возникнуть неразбериха при оформлении правоустанавливающих документов. А если право собственности оформят на предыдущего инвестора, будет непросто доказать, кто именно является законным собственником. Особенно если договор переуступки не был заверен нотариально.

Стоит воспользоваться еще одним советом – заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Ведь в этом случае законный владелец впоследствии может оспорить договор, а документ будет признан недействительным. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.

Кстати, о кредитах. В последние годы большинство квартир, в том числе и в новостройках, приобретались именно с привлечением банковских займов. Если первоначальный инвестор покупал квартиру в кредит и, соответственно, имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, то обязательно надо получить согласие банка на переуступку и перевести кредит на нового инвестора, заменив должника в договоре кредитования и залога имущественных прав. Если же новый инвестор не оформляет на себя ипотеку, то процедура оформления переуступки может происходить непосредственно в банке первого инвестора с привлечением на сделку уполномоченного представителя застройщика. В этом случае второй инвестор погашает кредит и убеждается, что имущественные права больше не в залоге. Либо первый инвестор сам полностью погашает задолженность перед банком и уже непосредственно оформляет переуступку на территории компании-застройщика.

Как зарабатывают на переуступке 

Еще одна возможная цель переуступки – это получение прибыли. Ведь не секрет, что многие инвесторы вкладывают средства в новые дома именно на стадии фундамента, чтобы потом заработать на росте цены уже почти готового объекта. Квартира с каждым новым этапом строительства дорожает. Нет смысла переуступать жилье, не получая при этом дополнительной выгоды. Когда у человека есть выбор, он приобретает ликвидную квартиру по максимально выгодной цене, потому как на этапе котлована квадратные метры гораздо дешевле, чем при сдаче дома в эксплуатацию. Затем владелец жилплощади переуступает свою квартиру на последнем этапе строительства, когда риск незавершения строительства минимален. В итоге, когда у отдела продаж уже нет в реализации квартир в определенном доме, за дело берутся люди, купившие «квадраты» для перепродажи. Как правило, их цена выше, чем у отдела продаж компании-застройщика.

Однако сама операция по переуступке права требования зачастую не бесплатна. По правилам ФФС, сторона договора, переуступающая свои имущественные права на жилплощадь, то есть первоначальный инвестор, обязана уплатить вознаграждение управителю фонда. Это может быть как фиксированная сумма, так и определенный процент от суммы сделки.

За оформление переуступки застройщик обычно получает 1-5% от стоимости инвестиционного договора. Если речь идет о переуступке имущественных прав родственникам, то эта сумма меньше. Причем, нередко продавец старается возложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки права требования. Но на самом деле покупатель не обязан этого делать, а расходы вполне можно разделить поровну.


Рисковать с умом

Как бы там ни было, приобретающий недостроенное жилье по переуступке человек серьезно рискует. Покупателю нужно обратить внимание на то, какая сумма уже выплачена по договору к моменту переуступки. Именно эта сумма должна быть указана в договоре о переуступке. Когда компания подписывает переуступку, то она несет ответственность только за сумму, указанную в договоре. А квадратные метры зачастую переуступаются по более высокой цене, чем прописано в документах. Если человек, которому переуступают жилплощадь, по каким-то причинам расторгает договор, то застройщик возвращает ему только указанную в договоре сумму.

Также стороне, которая приобретает имущественные права по переуступке, стоит ознакомиться с текстом договора, поскольку после подписания дополнительного соглашения о переуступке новая сторона принимает на себя все без исключения обязательства, заявленные в договоре об участии в ФФС.

Специалисты не отрицают, что покупатель всегда рискует, вкладывая свои средства в незавершенное строительство. И обращать внимание необходимо на многие моменты, которые не сразу заметны. Поэтому лучший совет покупателям – обращаться к опытным, юридически грамотным экспертам, которые выяснят все детали и смогут порекомендовать, стоит ли вкладывать средства в данное строительство.

 

Автор: Евгений Николаевич


Новости


Видео